Lån penge til renovering

Når man har boet det samme sted i nogle år, kan det være tiltrængt med en større eller mindre renovering - og ofte kan der også være god økonomi i at renovere din bolig.

Hvad enten det er en tilbygning på dit hus, en altan på din lejlighed eller et nyt køkken eller badeværelse i din andelsbolig, så er der en række overvejelser, det er godt at gøre dig, inden du går igang med håndværkere og værktøj.

Afspil Video

Spørgsmålene er mange op til renovering af bolig.

Hvor meget skal der laves? Hvad kommer renoveringen til at koste? Hvordan indhenter du tilbud på renovering og lån? Hvor meget stiger din bolig i værdi efter renoveringen? Og har du de penge, du skal bruge til projektet?

Læs her om, hvad du bør overveje, inden, mens og efter du renoverer eller bygger om, og læs de syv trin fra idé til renovering.

Inden du renoverer

#1 Få din bolig vurderet

Inden du går i gang med en renovering eller istandsættelse af din bolig, bør du få dit hus eller din lejlighed vurderet. Du skal både have vurderet, hvad din bolig er værd nu, inden renoveringen, og hvad boligen vil være værd, når projektet er færdigt. I mange tilfælde vil din bolig nemlig stige i værdi, når du renoverer dele af den fx med et nyt badeværelse, og den værdistigning er vigtig at have med i forhold til at vurdere, hvor meget og hvordan du kan låne til projektet.

Du kan kontakte din bank eller dit realkreditinstitut for at få genvurderet din bolig. Banken sender en ejendomsmægler eller vurderingsperson, der kommer ud til dig og kigger på din bolig. Selve vurdering tager som regel under en time og er gratis, men du skal være opmærksom på, at der kan være et par ugers ventetid hos banken afhængig af travlhed.

Når vurderingspersonen har besøgt din bolig, sender de en ny vurdering til dig. Det er denne vurdering, du kan tage udgangspunkt i, når du taler med banken og andre låneudbydere om finansieringsmuligheder.

Vurderingsprocessen kan samlet tage 2-4 uger, fra du kontakter banken første gang, og til du har den færdige genvurdering. Det er derfor en god idé, at kontakte banken i god tid, før du planlægger at gå i gang med renoveringen.

#2 Beskriv projektet

Når vurderingen er på plads, bør du overveje nærmere hvor stort et projekt, du skal sætte i gang. Kan det betale sig også at skifte gulvet, når du alligevel skal have udskiftet køkkenelementerne? Vil du have lagt radiatoren ned i gulvet, når du alligevel er i gang med at gøre plads til en altan? Eller kan du installere vandsparearmaturer i dit nye badeværelse?

Der kan ofte være penge at spare ved at lave et større projekt på én gang frem for at lave flere små projekter ét af gangen - men selvfølgelig kun, hvis det er projekter, du rent faktisk planlægger at få lavet.

Lav en plan for, hvad du vil have lavet på din bolig, og beskriv projektet så detaljeret som muligt. Du bør også gøre dig nogle overvejelser om, hvad projektet må koste. Hvor meget er et nyt køkken, en altan, varme i badeværelsesgulvet eller udskiftning af et vindue værd for dig, og hvor meget kan din økonomi bære at betale af om måneden?

Hvis du skal i gang med et større renoveringsprojekt, ombygning af køkken eller bad eller opførsel af en ny tilbygning, kan du overveje at bruge et tegneprogram til at visualisere projektet i de rigtige mål. Du kan fx prøve den gratis version af Room Sketcher.

Energivenlig renovering?

Når du planlægger et renoveringsprojekt, ombygning eller istandsættelse, kan det være en god idé at tænke dit energiregnskab ind i projektet. Overvej om du kan installere vandbesparende termostater eller toilet i dit nye badeværelse. Kan du efterisolere en ydermur, når du alligevel skal skifte køkkenelementerne? Eller kan du skifte til en mere energivenlig varmekilde, når du bygger ud?

Dels vil der ofte være penge at spare direkte på dine regninger fra el- og varmeselskab, og dels kan den grønne profil være afgørende for dine muligheder for at trække håndværkernes løn fra i skat. Det kan du læse mere om nederst i dette indlæg.

Gør det selv?

Som en del af projektbeskrivelsen, skal du også overveje, om du vil gøre dele af arbejdet selv. Vær realistisk omkring dine evner og tid, og medtænk at der kan opstå uforudsete vanskeligheder. Overvej om du kan tage fri fra arbejde, om du tid om aftenen, og om du har det fornødne værktøj. Hvis du skal betale din egen ferie, leje dyre maskiner og bruge dobbelt så lang tid, kan de økonomiske fordele ved gør-det-selv-løsningen hurtigt forsvinde.

Undersøg også nøje, hvad du selv må lave, når det kommer elektriske installationer, rørføring og kloakarbejder. Det vil ofte være nødvendigt at hyre en fagperson til dele af renoveringen.

Du kan overveje at gøre noget af det mindre tekniske arbejde selv, og hyre fagpersoner til andet. Måske kan du fx selv hive det gamle køkken ned, eller du kan selv male lister og vægge.

#3 Få tilbud fra håndværkere

Når du har beskrevet projektet for dig selv og fastlagt en ramme for, hvor meget det må koste, kan du begynde at indhente tilbud hos håndværkere. Der kan være stor forskel både på pris, tid og udførelse hos forskellige håndværkere. Du skal derfor altid henvende dig til flere håndværkere eller entreprenørfirmaer, inden du takker ja til et tilbud.

Der findes en række hjemmesider, der tilbyder hjælp til at indhente tilbud fra håndværkerfirmaer. Du kan fx undersøge 3byggetilbud.dk

Mange håndværkere tilbyder at komme hjem til dig og kigge på din bolig for at vurdere renoveringsprojektet, inden de giver et tilbud. Det er ofte både gratis og uforpligtende, men sørg for at have en aftale, inden firmaet sender en håndværker eller ingeniør. Håndværkeren kan hjælpe dig med at vurdere forskellige løsningsmuligheder for projektet og tale med dig om pris og resultat.

Vær opmærksom på, at det ofte ikke kun er prisen, der varierer på forskellige tilbud fra håndværkerne.

Kig nøje på alle dele af tilbuddet og overvej, hvor lang tid du vil bruge på projektet og hvilken håndværksmæssig løsning, du finder bedst. Hvis ét af de tilbud, du modtager, er markant billigere end de andre, er der måske grund til at være lidt skeptisk og undersøge virksomheden grundigt.

Kig fx på, om de håndværkere, du overvejer at give opgaven til, er dækket af Byg Garanti. Byg Garanti-ordningen dækker dine tab med op til 150.000 kr., hvis der skulle ske fejl eller mangler i forbindelse med renoveringen. Du kan læse mere om ordningen på Byg Garanti

Sørg altid for at have finansieringen på plads, inden du takker endeligt ja til et tilbud fra håndværkerne.

#4 Byggetilladelse

Undersøg altid, om du skal bruge en byggetilladelse, inden du går igang med at renovere. I forhold til byggetilladelse, kan man skelne mellem tre typer byggeri eller renovering: Byggeri som kræver tilladelse, byggeri som kræver anmeldelse, og byggeri som hverken kræver tilladelse eller anmeldelse.

Om du skal bruge tilladelse, anmelde byggeriet eller ingen af delene afhænger dels af din boligtype (ejerlejlighed, andelslejlighed, en-families-hus, flere-familieshus osv.) og dels af dit byggeprojekts omfang.

Det er kommunen, der udsteder byggetilladelser og modtager anmeldelser, men i mange tilfælde vil det også være nødvendigt at informere ejer- eller andelsboligforening og de nærmeste naboer.

En hovedregel er, at du skal indhente byggetilladelse til byggerier eller renovering, der udvider boligarealet (fx anneks, garage, tilbygning, beboelse i kælderen) eller som ændrer benyttelsen af rummene (fx flytter køkkenet eller etablerer et ekstra badeværelse).

Hvis du opfører sekundære bygninger dvs. anneks, garage el. lignende, eller hvis du efterisolerer udvendigt, kan du som regel nøjes med at anmelde byggeriet til din kommune. Det afgørende er, at du overholder gældende regler om afstand til skel, højde og bebyggelsesprocent på din grund. For en-familieshuse kan du nøjes med at anmelde sekundære bygninger som har et samlet areal (inklusiv evt. eksisterende sekundære bygninger på grunden) på mellem 35 og 50 kvm. For række- og klyngehuse er grænsen 20-50 kvm.

Mindre projekter, som ikke udvider boligens areal og ikke flytter på rør, installationer eller benyttelsen af rum, kræver ofte hverken byggetilladelse eller anmeldelse. Det er dog altid en god idé at informere naboer og andels- eller ejerforening.

Læs mere om byggetilladelse på Boligejernes Videnscenter og tjek også din kommunes hjemmeside for at læse mere om pris og sagsbehandlingstider i dit lokalområde. Prisen på en byggetilladelse kan være god at have med i budgettet, inden du lægger dig fast på en finansiering.

#5 Overvej finansieringen

Når du har formuleret projektet for dig selv og indhentet de første uforpligtende tilbud fra håndværkerne, har du et godt grundlag for at vurdere, hvad renoveringen vil koste. Nu er det tid til at finde finansieringen.

Et byggeprojekt bliver ofte både dyrere og mere tidskrævende, end man først havde beregnet. Sørg derfor for at have luft i økonomien til at dække, hvis noget uforudset skulle opstå undervejs. En god tommelfingerregel er, at du skal lægge 20 % af det beregnede budget oven i.

Start med at lægge et budget over din månedlige økonomi for at se, hvor meget du kan lægge til side til renoveringen eller afdrag på evt. lån.

Læs også Sådan ligger du et budget

Hvis du forventer, at udskiftningen af køkkenet vil koste 40.000 kr., så sørg for at have 50.000 kr. sat til side i alt. Dermed kan du blive positivt overrasket, hvis du ikke skal bruge de ekstra 10.000 kr. frem for at blive nødt til at stoppe projektet halvvejs, fordi du ikke har penge til at afslutte renoveringen.

Opsparing

Den billigste måde at finansiere renovering og andre projekter i din bolig er naturligvis at spare op til projektet og betale med det samme. Dermed undgår du at betale renter og eventuelle gebyrer, og du slipper for at betale af på renoveringen efter, at projektet er færdigt.

Det er imidlertid ikke altid, at man har mulighed for at spare alle pengene op inden projektet starter, og så kan der være behov for at tænke i andre finansieringsmuligheder. Og faktisk kan der i mange tilfælde være fin økonomi i at låne penge til renovering og andre projekter, der får din bolig til at stige i værdi.

Læs også Det er tid til at få en opsparring

Friværdi

Hvis du har boet i dit hus eller din lejlighed i længere tid, og boligen er steget i værdi, kan du have noget friværdi i boligen. Friværdien er differencen mellem, det boligen bliver vurderet til i bankens genvurdering, og det du skylder i din bolig fx på dit boliglån, andelsboliglån eller realkreditlån.

Du kan belåne op til 80% af din boligs værdi. Hvis din bolig bliver vurderet til 2.000.000 kr. i bankens genvurdering, kan du altså skylde op til 1.600.000 kr. boligen.

Alt efter størrelsen på det beløb, du skal bruge til renovering, kan det blive dyrt at benytte friværdien. Når du skal låne i din friværdi, skal dit lån lægges om, og dét koster nogle penge både i administration og renter. Hvis der kun er tale om et mindre lån, kan lån i friværdien derfor være en dyr løsning til mindre renovering af badeværelse eller køkken.

Lån i realkreditinstitutter er ofte billige i rente, men dyre i oprettelse eller omlægning på grund af udgifter til tinglysning, kurtage og gebyrer. Hvis du kun har brug for at låne et mindre beløb i kortere tid, er lån i friværdien derfor ikke altid den billigste løsning. Tal med din bank og bed om en beregning, inden du låner i din friværdi. Sammenlign altid prisen med andre typer lån fx mellemfinansiering og usikrede lån, inden du vælger lån.

Mellemfinansiering

Ved større ombygning eller opførsel af nybyggeri kan mellemfinansiering være en mulighed. Mellemfinansiering dækker finansieringsbehovet i perioden mellem projektet starter, og til renoveringen eller byggeriet er færdigt.

De to mest almindelige former for mellemfinansiering til renovering af hus er byggelån og forhåndslån. Det gælder for begge lånetyper, at man låner pengene til projektet ud fra en vurdering af, hvad boligen vil være værd efter byggeprojektet. Du kan læse mere om de to typer af mellemfinansiering hos Boligejernes Videnscenter Bolius.

Andre lånemuligheder

Du kan også finansiere renoveringen eller dele af renoveringen med et usikret lån. Med et usikret lån skal du ikke stille sikkerhed i renoveringsprojektet, og du risikerer derfor ikke at skulle sælge huset for at betale lånet tilbage.

Usikrede lån kan være dyrere end mellemfinansiering eller lån i friværdien, men hvis du ikke har mulighed for at låne i din friværdi, eller hvis friværdien ikke er tilstrækkelig til at finansiere renoveringen, så kan et usikret lån være en god mulighed.

Usikrede lån egner sig godt til at finansiere mindre renoveringsprojekter – fx udskiftning af køkkenelementer eller hvidevarer, gulvslibning, malerarbejde eller elektriske installationer

Du kan også bruge et usikret lån til at finansiere en mindre del af et større renoveringsprojekt – fx hvis din opsparing eller friværdi ikke rækker til hele projektet.

#6 Indhent flere lånetilbud

Markedet for usikrede lån er stort, og der findes både meget attraktive og knap så attraktive tilbud. Det er derfor vigtigt altid at indhente mere end ét lånetilbud, inden du takker ja - ligesom, når du vælger håndværkere til renovering.

Det kan imidlertid være både tidskrævende og uoverskueligt at henvende sig til flere låneudbydere på egen hånd. På Lendme.dk kan du med én enkelt ansøgning få tilbud fra flere banker, og vi gør samtidigt arbejdet for dig med at stille tilbuddene overskueligt op, så du kan sammenligne dem og vælge det lån, der passer bedst i din situation.

Start din låneansøgning Når du ansøger om et lån gennem Lendme får du tilbud fra flere banker. ANSØG NU

#7 Lav en kontrakt

Når du har finansieringen på plads, er det tid til at indgå den endelige aftale med håndværkerne eller entreprenøren - og her kan det være godt at skrive ned, hvad I er blevet enige om.

Misforståelser mellem dig og håndværkerne kan blive både dyrt og ubehageligt, når du først er gået i gang med en større renovering, men du kan enkelt og gratis sikre dig mod uenigheder ved at indgå en skriftlig kontrakt med håndværkerne, inden du går i gang.

Forbrugerrådet TÆNK, Energistyrelsen, Dansk Byggeri og TEKNIQ har i samarbejde udarbejdet en standardkontrakt, som du kan downloade, udfylde og underskrive sammen med de håndværkere, du vælger. Du kan hente kontraktformularen direkte her: Hent standardkontrakten som Word-dokument

Med kontrakten fastlægger I rammerne for fx betaling, sikkerhed, mangler, og hvor meget du evt. selv kan stå for under projektet. Du kan bruge kontrakten til at forebygge misforståelser ved håndværkerarbejde, der overstiger 3.000 kr. En kontrakt er derfor en rigtig god ide inden renovering af badeværelse, køkken eller andet.

Under renoveringen

#8 Kan du bo hjemme?

Afhængigt af hvad, hvordan og hvor længe du renoverer eller bygger om, kan det være værd at overveje hvor og hvordan du kan bo mens projektet er i gang. Hvis der er tale om en totalrenovering eller ombygning af store arealer som fx gulv eller ydervægge, kan det være nødvendigt at leje en midlertidig bolig eller flytte hjem til familie eller venner i en periode.

Hvis du skal renovere centrale rum som fx køkken, toilet eller badeværelse skal du overveje, hvad du gør i de dage afløb, toilet eller komfur er afbrudt. Kan du låne af din nabo, bruge et badeværelse på din arbejdsplads, eller kan du leve af take away i de dage?

Det er også godt at overveje, hvordan du begrænser byggerodet. Tænk over at lave god afskærmning mellem de rum, du renoverer og de rum, du bor i.

Uanset hvordan du vælger at bo, mens du renoverer, er det vigtigt, at du tager det med i dine overvejelser både, når du lægger budget, når du indgår aftaler med håndværkere, og i forhold til dine forventninger til projektet. Det kan være anstrengende at bo i byggerod, så sørg for at være indstillet på, at det kan kræve energi i en periode.

Adgang til din bolig

Helt lavpraktisk skal du sørge for at håndværkerne kan komme ind i dit hjem, når de skal udføre opgaver i dit hus eller lejlighed. Sørg for at have en ekstra nøgle, eller indret din hverdag og arbejdstider, så du er hjemme til at lukke dem ind.

Din økonomiske buffer

Som tidligere nævnt, skal du sørge for at have plads i dit budget og din tidsplan til uforudsete udfordringer. Tal med håndværkerne om, hvorfor projektet er blevet vanskeligere eller dyrere, end I først troede.

Hvis udgifterne overstiger det aftalte budget med mere end den buffer, I har aftalt i kontrakten (ofte 15%) bør du nøje overveje omstændighederne. Er der opstået markante uforudsete udfordringer, eller har du mulighed for at klage?

Efter renoveringen

#9 Tjek for fejl

Når du tager dine nyrenoverede rum i brug, er det vigtigt at være opmærksom på, at alt virker som det skal.

Er der strøm i kontakterne, virker alle elektriske installationer uden at sprænge sikringer, er der revner i overflader, er samlinger mellem fx køkkenelementer tilfredsstillende, er alle opgaver fra kontrakten udført, er det den rigtige dørbredte, har fliserne den aftalte farve på dit nye badeværelse? osv.

Synlig fejl kan du klage over inden for tre år efter, du har opdaget dem, eller burde have opdaget dem. Skjulte fejl fx isolering, rørarbejder eller skjulte el-installationer kan du klage over i ti år efter, at arbejdet er færdigt.

#10 Klagemuligheder

Du kan klage både undervejs i renoveringen, når arbejdet er færdigt og i tiden efter, du har taget de nye rum eller installationer i brug.

#11 Formelt set kan du klage inden for seks kategorier:

  1. Tidsmæssig overskridelse - hvis arbejdet tager længere tid, end I har aftalt i kontrakten
  2. Økonomisk overskridelse - hvis arbejdet bliver dyrere end det aftalte budget og bufferen i kontrakten
  3. Forkert leverance - fx hvis fliserne eller skabslågerne har en anden farve end aftalt
  4. Dårligt udført håndværk - fx utætheder ved brusekabinen, en skæv håndvask eller skruer, der stikker ud
  5. Ødelagt materiale - revner i fliser, slag på armatur eller misfarvninger på gulvbrædder

Som det fremgår af listen, er det vigtigt at have en tydelig og skriftlig aftale gerne med udgangspunkt i Forbrugerrådets kontraktformular.

Klager skal altid først sendes direkte til de håndværkere, du har indgået aftale med. Hold en god tone, og se om I kan løse det sammen. Det er altid den nemmeste og hurtigste løsning. Hvis håndværkerne ikke tager klagen alvorligt skal du sende en officiel skriftlig klage. Send en e-mail eller et anbefalet brev og sørg for at gemme en kopi af klagen med dato.

Du kan læse mere om klagemuligheder og processen for klager i 3 Byggetilbuds infografik.

#12 Håndværkerfradrag

Ved indgangen til 2018 kom der nye regler for fradrag i skat forbundet med udgifter til håndværkere. Du kan nu få fradrag for op til 12.000 kr. pr. person pr. år for udgifter til arbejdsløn til udvalgte energiforbedringer.

Der er ikke længere noget maksimalt beløb for husstanden, men der er en række krav til typen af arbejde. Fx kan du ikke længere trække udgifter til indvendigt malerarbejde, opsætning af nyt køkken eller renovering af badeværelse fra i skat. Til gengæld kan du nu trække udgifter til lønninger ved installering af tyverialarm fra.

Samtidig kan du nu få fradrag på op til 6.000 kr. for lønninger til serviceydelser som fx rengøring, havearbejde og børnepasning.

Der er en række krav til arten af håndværksarbejdet. Fx skal det forbedre din bolig energimæssigt eller være en del af en klimasikring. Det kan derfor som tidligere nævnt være en god idé at indtænke energivenlig løsninger som fx vandbesparende armaturer, nye termoruder eller efterisolering, når du renoverer.

Du kan se listen over godkendte ydelser i 2016, 2017 og 2018 og indberette håndværkerfradrag på SKATs hjemmeside.

Download tjekliste

Det koster både tid, kræfter og penge at renovere bolig, men ofte er det en rigtig god investering, både fordi du får glæde af renoveringen i dit hjem, og fordi din bolig i mange tilfælde bliver mere værd, når du renoverer, vedligeholder og fornyer.

Med vores tjekliste er du godt hjulpet på vej i planlægningen af dit renoveringsprojekt. Download tjeklisten her.